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도시재생사업

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도시재생사업 이란?

도시재생사업이란, 산업구조의 변화 및 신도시․신시가지 위주의 도시 확장으로 상대적으로 낙후되고 있는 기존도시를 재정비하고 노후 불량건축물을 개량하여 주거환경의 질을 높이는 사업입니다.

도시재생사업의 필요성

도시재생사업의 필요성 - 1.산업구조의 변화에서 구산업·주거지 황폐화/실업증가로 인한 쇠퇴지역 재생 필요성 부각, 2.경제의 지구화에서 고급산업과 두뇌유치/경쟁심화로 인한 사회·문화·생활 인프라의 질이 더욱 중요, 3.소득계층 및 생활패턴 분화에서 도시의 파편화/저소득층 주거지 분리로 인한 사회통합적 도시재생의 이슈화, 4.어반 거버너스에서 국가·시장·시민사회/관계 변화로 인한 민·관 협력업체제 의한 재생

도시재생의 개념

쇠퇴하고 낙후된 구도심을 대상으로 삶의 질을 향상시키고 도시경쟁력을 확보하기 위하여 물리적 정비와 함께 사회적, 경제적 재활성화를 추진하는 일

도시재생을 통한 경제(산업/문화), 사회(생활커뮤니티), 환경(물리/환경)의 회복 및 활성화 다이어그램







기존 거주자의 지속적 생활여건 확보

사회·문화적 기능회복

도시경제활성화

지역공동체 회복

 

도시재생의 범위

도시재생의 범위는 도시내 물리․환경적, 생활․문화적, 경제적으로 쇠퇴화가 진행되고 있는 지역을 대상으로 합니다.


 
공간적 범위

자치단체의 도시 및 주거환경정비 기본계획상 정비예정구역

향후, 도시쇠퇴현상이 심화될 것으로 예상되는 지역

중소도시의 도심부

 
내용적 범위

물리․환경적으로 쇠퇴화가 진행되고 있는 지역을 대상으로 기성시가지의 체계적인 정비와 신개발지의 계획적 개발이 이루어지도록 유도

공공․민간․지역주민 등 다양한 개발주체의 참여를 통해 지역 고유의 사회․문화적 특성을 유도

도시의 지역산업과 경제 등 종합적인 도시부흥 유도

 

도시재생의 범위

종합적 계획 수립을 통해 쇠퇴도시에 대한 중장기적 비전을 제시하고, 부처간 분산된 재생사업을 통합ㆍ조정

  • 국가도시재생 기본방침
    • 도시재생정책을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위해 도시재생의 목표, 중점시책, 지원 방향 등을 제시하는 국가차원의 도시재생 전략
  • 도시재생 전략계획
    • 도시재생 추진방향을 정하고, 중점적으로 역량을 투입할 도시재생활성화지역을 선정 하는 도시차원의 중장기 전략계획
  • 도시재생 활성화계획
    • 도시재생활성화지역 내 도시재생사업을 효율적으로 집행 및 추진하기 위한 실행계획

도시재생 활성화계획

경기도시공사 도시재생사업 추진방향

  • 도시재생 추진체계
도시재생 추진체계 - 협력적 거버넌스 <-> 물리적 재생사업 <-> 지역사회 지원사업
  • 단계별 도시재생 사업화 전략

1단계 2015~16년> 역량강화 및 기반구축:직원/주민 역량강화, 사업참여를 위한 기반구축

2단계 2016~20년 > 사업확대 및 유형별 관리:사업지원 및 참여 본격화, 경기도형 도시재생사업 모델 정립

3단계 2020년~ > 주력사업화:권역별 사업참엳, 도시재생사업 광역 컨트롤타워 역할 수행

도시정비사업 종류 및 절차

도시기능의 회복을 위해 도시 및 주거환경의 계획적 정비를 통해 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이는 사업입니다.

  • 정비사업의 분류

주거환경개선사업

도로, 주차장, 공원 등 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
  • 주거환경개선사업 사업시행방식
    현지개량방식 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방식
    공공주택 건설방식 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등 소유자에게 공급하는 방식
    환지방식 시행자가 환지로 공급하는 방법
  • 사업절차

    1.정비계획수립 및 정비구역 지정 2.사업시행자 지정 3.사업시행인가 4.토지등 보상 5.주민이주 및 착공 6.주택 공급 7.준공 및 입주

주택재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후· 불량건축물이 밀집한 지역에서 기존의 건축물을 철거하고 공동주택과 정비기반시설을 설치하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하는 방식
  • 사업절차

    1.도시및주거환경정비 2.정비계획수립 및 지정 3.추진위승인 4.조합설립인가5. 사업시행인가 6.조합원분양신 7.관리처분 계획인가 8.철거 및 착공 9.주택공급 10.준공및공급 11.이전고시 12.해산 및 청산

주택재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후· 불량건축물이 밀집한 기존의 공동·단독주택지역에 새로이 공동주택을 건설하여 주거환경을 개선하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하는 방식
  • 가로주택정비사업 주요내용
  • 가로주택정비사업 주요내용
    구분 사업지역
    정비구역 - 노후·불량건축물로서 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역
    - 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    - 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    정비구역이 아닌 지역 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 것.
    - 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
    - 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획 승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함.
  • 사업절차

    도시및주거환경정비기본계획수립, 2.안전진단, 3.정비구역지정, 4.추진위원회 승인, 5.조합설립 인가, 6.사업시행인가, 7.관리처분 계획인가, 8.착공 및 준공, 9.청산/조합해산

도시환경정비사업

상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방식
  • 사업절차

    1.도시및주거환경정비기본계획수립, 2.정비구역 지정, 3.추진위원회 승인, 4.조합설립인가, 5.사업시행인가, 6.관리처분계획인가, 7.착공 및 준공, 8.청산/조합해산

주거환경관리사업

단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 지자체장이 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방식
  • 사업시행자
    • 시장, 군수(주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 정비구역의 지정에 따른 공람공고일 현재 토지등소유자 과반수의 동의)
  • 대상구역
    • 전용, 제1종, 제2종주거지역 중 단독 및 다세대주택이 밀집한 지역
    • 정비(예정)구역 해제지역
    • 기존재건축, 재개발구역의 토지등 소유자 50%이상 주거관경관리사업으로 전환에 동의한 구역

가로주택정비사업

기존 저층주거지의 도시 조직 및 가로망은 유지하면서 노후불량 주거지에 최고 15층(2종일반주거)까지 공동주택을 신출할 수 있는 소규모 정비사업입니다.

* 노후한 주택에 거주하는 주민 중 가로주택정비사업을 희망하는 주민들만을 대상으로 하는 정비사업

가로주택정비사업 정보
범위 1만 제곱미터 미만의 가로구역(도시계획시설 도로로 둘러 쌓인 구역)
대상 가로주택정비사업을 원하는 주민의 주택·토지(주민 동의율 80%)
노후도 전체 건축물 수 대비 노후·불량 건축물 비율 2/3이상
최소 사업규모 단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수가 20이상 이면 가능

가로주택정비사업 조감도

  • 대상구역
    • 도시․군계획시설 도로(광장, 공원 등)로 둘러싸인 가로구역 중 1만㎡이하
    • 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니할 것
    • 노후불량건축물 수가 전체의 2/3이상, 기존주택 호수 20호 이상
  • 가로주택정비사업 주요내용
  • 가로주택정비사업 주요내용
    구분 내용
    사업시행자 조합 또는 시장·군수, 주택공사등, 건설업자 등과 공동시행
    조합설립 토지등소유자 80% 이상, 토지면적의 2/3 이상(법16조1항)
    주택공급조건 기존 호수 이상으로 공급, 15층 이하(법4조의2 3항, 영13조의3)
    주택규모,공급 조합원 1인 3주택 이하로 분양(법48조2항7-라)
    건축규제완화 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율, 대지안의 공지(1/2),
    도로사선 높이제한(1/2), 부대·복리시설 설치 기준 완화(법42조, 영45조의2)
    추진절차 기본계획 및 정비구역지정 적용배제(법2조의2)
    추진위원회 구성 생략, 조합설립인가 단계부터 시작(법13조2항)
  • 사업절차
  • 1.조합설립인가, 2.사업시행인가, 3.관리처분계획, 4.착공신고, 5.준공 및 입주, 6.청산 및 조합 해산
  • 공사 사업시행 추진 방향
    - 시행 목표 : 경기도형 가로주택정비사업 참여를 통한 도시재생 활성화 기여
    - 추진방향 : 뉴타운 해제지역 및 원도심 쇠퇴지역 집중 추진
      · 맞춤형 주민설명회를 통한 역량강화 및 공공시행 추진
      · 미분양주택 리스크 최소화 지원, 공동이용시설 설치 지원
      · 공동체 활성화를 위한 경기도 도시재생지원센터와 유기적 지원협업
  • 단계별 참여 방안
    단계별 참여 방안
    1단계
    사업시행 이전단계
    맞춤형 주민설명회 개최 → 권역별 맞춤형 주민설명회 추진(道 및 시군 사전협의)
    전문 상담서비스 제공 → 전문상담 핫라인 서비스 제공
    사전 사업성 분석 시스템 도입 → 주민요청 시 개략적 사업성 분석을 통한 선택권 확대
    행정업무 지원 → 사업 초기 조합설립 행정지원, 조합정관(안) 작성 등 (공동시행 전제)
    2단계
    사업시행 단계
    공공지원업무 수행 강화 → 업체선정 방법 교육, 내역입찰 등 조합운영 컨설팅
    공동사업시행(자연&도시재생) → 관리지원형 공동시행 도입을 통한 사업 안전성 제고
    公社 단독시행 사전준비 → 신법 제정에 따른 사업시행 준비(대상지 검토, 전문성 확보)
    주민 공동이용시설 지원 검토 → 시군 도시재생계획 및 마중물사업과 연계 추진
    3단계
    사업완료 이후 단계
    사후관리 서비스 제공 → 준공, 조합청산 및 하자관리 서비스 제공
    사후 평가를 통한 공공시행 시스템 구축 → 인터넷 백서발간 등 공공시행 체계 마련
    공동체 활성화 지속 운영 → 경기도 도시재생지원센터 및 따복공동체 지원센터와 협업

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