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도시재생사업

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도시재생사업 이란?

도시재생사업이란, 산업구조의 변화 및 신도시․신시가지 위주의 도시 확장으로 상대적으로 낙후되고 있는 기존도시를 재정비하고 노후 불량건축물을 개량하여 주거환경의 질을 높이는 사업입니다.

도시재생사업의 필요성

도시재생사업의 필요성 - 1.산업구조의 변화 -> 쇠퇴지역 재생 필요성 부각, 2.경제의 지구화 -> 사회,문화,생활 인프라의 질이 더욱 중요, 3.소득계층 및 생활패턴 분화 -> 사회통합적 도시재생의 이슈화, 4.어반 거버너스 -> 민관 협력체제에 의한 재생

도시재생의 개념

쇠퇴하고 낙후된 구도심을 대상으로 삶의 질을 향상시키고 도시경쟁력을 확보하기 위하여 물리적 정비와 함께 사회적, 경제적 재활성화를 추진하는 일

도시재생,경제,사회,환경을 표현한 다이어그램







기존 거주자의 지속적 생활여건 확보

사회·문화적 기능회복

도시경제활성화

지역공동체 회복

 

도시재생의 범위

도시재생의 범위는 도시내 물리․환경적, 생활․문화적, 경제적으로 쇠퇴화가 진행되고 있는 지역을 대상으로 합니다.


 
공간적 범위

자치단체의 도시 및 주거환경정비 기본계획상 정비예정구역

향후, 도시쇠퇴현상이 심화될 것으로 예상되는 지역

중소도시의 도심부

 
내용적 범위

물리․환경적으로 쇠퇴화가 진행되고 있는 지역을 대상으로 기성시가지의 체계적인 정비와 신개발지의 계획적 개발이 이루어지도록 유도

공공․민간․지역주민 등 다양한 개발주체의 참여를 통해 지역 고유의 사회․문화적 특성을 유도

도시의 지역산업과 경제 등 종합적인 도시부흥 유도

 

도시재생의 범위

종합적 계획 수립을 통해 쇠퇴도시에 대한 중장기적 비전을 제시하고, 부처간 분산된 재생사업을 통합ㆍ조정

  • 국가도시재생 기본방침
    • 도시재생정책을 계획적ㆍ효율적으로 추진하기 위해 도시재생의 목표, 중점시책, 지원 방향 등을 제시하는 국가차원의 도시재생 전략
  • 도시재생 전략계획
    • 도시재생 추진방향을 정하고, 중점적으로 역량을 투입할 도시재생활성화지역을 선정 하는 도시차원의 중장기 전략계획
  • 도시재생 활성화계획
    • 도시재생활성화지역 내 도시재생사업을 효율적으로 집행 및 추진하기 위한 실행계획

도시재생 활성화계획

경기도시공사 도시재생사업 추진방향

  • 도시재생 추진체계
도시재생 추진체계 - 협력적 거버넌스 <-> 물리적 재생사업 <-> 지역사회 지원사업
  • 단계별 도시재생 사업화 전략

1단계 2015~16년> 역량강화 및 기반구축:직원/주민 역량강화, 사업참여를 위한 기반구축

2단계 2016~20년 > 사업확대 및 유형별 관리:사업지원 및 참여 본격화, 경기도형 도시재생사업 모델 정립

3단계 2020년~ > 주력사업화:권역별 사업참엳, 도시재생사업 광역 컨트롤타워 역할 수행

도시정비사업 종류 및 절차

도시기능의 회복을 위해 도시 및 주거환경의 계획적 정비를 통해 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이는 사업입니다.

  • 정비사업의 분류

주거환경개선사업

도로, 주차장, 공원 등 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
  • 사업시행방식
    현지개량방식 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방식
    공공주택 건설방식 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등 소유자에게 공급하는 방식
    환지방식 시행자가 환지로 공급하는 방법
  • 사업절차
  • 1.정비계획수립 및 정비구역 지정 2.사업시행자 지정
	3.사업시행인가 4.토지등 보상 5.주민이주 및 착공 6.주택 공급 7.준공 및 입주

주택재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후· 불량건축물이 밀집한 지역에서 기존의 건축물을 철거하고 공동주택과 정비기반시설을 설치하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하는 방식
  • 사업절차
  • 1.도시및주거환경정비 2.정비계획수립 및 지정 3.추진위승인 4.조합설립인가5. 사업시행인가 6.조합원분양신 7.관리처분 계획인가 8.철거 및 착공 9.주택공급 10.준공및공급 11.이전고시 12.해산 및 청산

주택재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후· 불량건축물이 밀집한 기존의 공동·단독주택지역에 새로이 공동주택을 건설하여 주거환경을 개선하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하는 방식
  • 가로주택정비사업 주요내용
  • 교육내용(주1회 4시간, 약 3개월 교육)
    구분 사업지역
    정비구역 - 노후·불량건축물로서 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역
    - 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    - 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    정비구역이 아닌 지역 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 것.
    - 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
    - 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획 승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함.
  • 사업절차
  • 도시및주거환경정비기본계획수립, 2.안전진단, 3.정비구역지정, 4.추진위원회 승인, 5.조합설립 인가, 6.사업시행인가, 7.관리처분 계획인가, 8.착공 및 준공, 9.청산/조합해산

도시환경정비사업

상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방식
  • 사업절차
  • 1.도시및주거환경정비기본계획수립, 2.정비구역 지정, 3.추진위원회 승인, 4.조합설립인가, 5.사업시행인가, 6.관리처분계획인가, 7.착공 및 준공, 8.청산/조합해산

주거환경관리사업

단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업입니다.

  • 사업시행방식
    • 지자체장이 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방식
  • 사업시행자
    • 시장, 군수(주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에는 정비구역의 지정에 따른 공람공고일 현재 토지등소유자 과반수의 동의)
  • 대상구역
    • 전용, 제1종, 제2종주거지역 중 단독 및 다세대주택이 밀집한 지역
    • 정비(예정)구역 해제지역
    • 기존재건축, 재개발구역의 토지등 소유자 50%이상 주거관경관리사업으로 전환에 동의한 구역

가로주택정비사업

기존 저층주거지의 도시 조직 및 가로망은 유지하면서 노후불량 주거지에 최고 15층(2종일반주거)까지 공동주택을 신출할 수 있는 소규모 정비사업입니다.

* 노후한 주택에 거주하는 주민 중 가로주택정비사업을 희망하는 주민들만을 대상으로 하는 정비사업

범위 1만 제곱미터 미만의 가로구역(도시계획시설 도로로 둘러 쌓인 구역)
대상 가로주택정비사업을 원하는 주민의 주택·토지(주민 동의율 80%)
노후도 전체 건축물 수 대비 노후·불량 건축물 비율 2/3이상
최소 사업규모 단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수가 20이상 이면 가능

  • 대상구역
    • 도시․군계획시설 도로(광장, 공원 등)로 둘러싸인 가로구역 중 1만㎡이하
    • 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니할 것
    • 노후불량건축물 수가 전체의 2/3이상, 기존주택 호수 20호 이상
  • 가로주택정비사업 주요내용
  • 가로주택정비사업 주요내용
    구분 내용
    사업시행자 조합 또는 시장·군수, 주택공사등, 건설업자 등과 공동시행
    조합설립 토지등소유자 80% 이상, 토지면적의 2/3 이상(법16조1항)
    주택공급조건 존 호수 이상으로 공급, 7층 이하(법4조의2 3항, 영13조의3)
    주택규모,공급 조합원 1인 3주택 이하로 분양(법48조2항7-라)
    건축규제완화 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율, 대지안의 공지(1/2),
    도로사선 높이제한(1/2), 부대·복리시설 설치 기준 완화(법42조, 영45조의2)
    추진절차 기본계획 및 정비구역지정 적용배제(법2조의2)
    추진위원회 구성 생략, 조합설립인가 단계부터 시작(법13조2항)
  • 사업절차
  • 1.조합설립인가, 2.사업시행인가, 3.관리처분계획, 4.착공신고, 5.준공 및 입주, 6.청산 및 조합 해산
  • 공사 사업시행 추진 방향
    - 시행 목표 : 경기도형 가로주택정비사업 참여를 통한 도시재생 활성화 기여
    - 추진방향 : 뉴타운 해제지역 및 원도심 쇠퇴지역 집중 추진
      · 맞춤형 주민설명회를 통한 역량강화 및 공공시행 추진
      · 미분양주택 리스크 최소화 지원, 공동이용시설 설치 지원
      · 공동체 활성화를 위한 경기도 도시재생지원센터와 유기적 지원협업
  • 단계별 참여 방안
    1단계
    사업시행 이전단계
    맞춤형 주민설명회 개최 → 권역별 맞춤형 주민설명회 추진(道 및 시군 사전협의)
    전문 상담서비스 제공 → 전문상담 핫라인 서비스 제공
    사전 사업성 분석 시스템 도입 → 주민요청 시 개략적 사업성 분석을 통한 선택권 확대
    행정업무 지원 → 사업 초기 조합설립 행정지원, 조합정관(안) 작성 등 (공동시행 전제)
    2단계
    사업시행 단계
    공공지원업무 수행 강화 → 업체선정 방법 교육, 내역입찰 등 조합운영 컨설팅
    공동사업시행(자연&도시재생) → 관리지원형 공동시행 도입을 통한 사업 안전성 제고
    公社 단독시행 사전준비 → 신법 제정에 따른 사업시행 준비(대상지 검토, 전문성 확보)
    주민 공동이용시설 지원 검토 → 시군 도시재생계획 및 마중물사업과 연계 추진
    3단계
    사업완료 이후 단계
    사후관리 서비스 제공 → 준공, 조합청산 및 하자관리 서비스 제공
    사후 평가를 통한 공공시행 시스템 구축 → 인터넷 백서발간 등 공공시행 체계 마련
    공동체 활성화 지속 운영 → 경기도 도시재생지원센터 및 따복공동체 지원센터와 협업

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